但し書き道路とは？建築許可の申請の流れや注意点についても解説

土地探しをおこなうなかで、条件が良いにも関わらず、相場より安価な土地を見つけ、疑問を抱いた経験はないでしょうか。
理想のマイホーム建築を目的として、土地を購入しても、接道義務の不備が原因で建築不可となっては本末転倒です。
本記事では、43条但し書き道路の概要と、許可申請の流れ、注意点も解説します。

建築基準法上の43条但し書き道路とは

建築基準法上の接道義務を満たさない土地において、特定行政庁の許可を受けることで、建築が可能となる道路の通称です。
原則として、幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならないと定められています。
この基準を満たさない土地は、再建築不可となりますが、救済措置として、特例的に建築が認められるケースが存在します。
具体的には、その敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地があり、避難および通行の安全上支障がないと認められる必要があるのです。
古くから農道として使われてきた道や、地域住民の生活道路として、利用されている通路などが対象となる傾向があります。

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建築許可を取得するまでの申請の流れ

この道路に接する土地で建築をおこなうためには、特定行政庁への許可申請にくわえ、建築審査会の同意という手続きを経なければなりません。
最初におこなうべき手順は、役所等の窓口での事前相談であり、許可取得の見込みがあるか確認を仰ぐことが求められます。
申請が可能と判断された場合、土地家屋調査士などの専門家に依頼して、現況測量をおこない、申請に必要な図面や資料を準備する段階へと移行します。
続いて、道路の権利者や近隣住民から、通行や掘削に関する承諾書、または同意書を取得し申請書類の一部として提出しましょう。
書類が受理された後は、建築審査会による審議がおこなわれ、交通の利便性や避難時の安全性に問題がないかどうかが慎重に判断されます。
審査会の同意を得てようやく43条2項2号の許可通知が交付され、その後に通常の建築確認申請へと進むことが可能となる仕組みです。

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購入前に把握しておくべき注意点

この制度を利用する懸念点は、今回建築許可が下りたとしても、将来の建て替え時に、再び同等の許可が得られる保証はないということです。
許可はあくまで申請された特定の建築計画に対して、個別に下されるものであり、永続的な権利ではないことを理解しておく必要があります。
また、住宅ローンの審査において、金融機関からは「再建築不可に近い土地」や「担保評価が低い土地」とみなされ、融資が否決される場合もあります。
近隣住民からの同意取得が難航した場合、建築計画そのものが白紙に戻るリスクがあるため、権利関係の調整には細心の注意が求められるでしょう。

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まとめ

43条但し書き道路とは、現在は43条2項2号許可と呼ばれ、接道義務を満たさない土地でも、特定行政庁の許可により建築が可能になる道路のことです。
建築の実現には、役所への事前相談、近隣住民の同意取得、建築審査会の同意といった、通常よりも複雑で長期的な手続きを経る必要があります。
住宅ローンの利用制限や、将来の再建築リスクなどのデメリットを理解し、専門家の助言を得ることが推奨されます。
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