亡くなった方の名義のまま土地を売却できる？相続登記の流れについても解説

親が亡くなり実家の土地を相続することになった際、名義変更の手続きや、売却のタイミングについて悩む方は少なくありません。
故人の名義のまま売却できれば手続きが簡略化できると考えがちですが、実際には法的な制約があり、売買契約自体が成立しないリスクがあります。
本記事では、亡くなった方の名義のまま売却することはできるのか、故人名義の土地を相続登記するまでの流れや、売却方法も解説します。

亡くなった人の名義のまま土地を売却することはできる？

結論から申し上げますと、亡くなった方の名義のまま土地を売却し、買主へ所有権を移転することは法律上認められていません。
不動産を売却して、所有権移転登記をおこなうには、相続人への名義変更（相続登記）が必須条件となります。
また、不動産登記法の改正により、令和6年4月1日から相続登記が義務化された点についても理解しておくことが求められます。
売却の予定有無に関わらず、放置することで権利関係が複雑化するリスクもあるため、速やかに手続きを完了させることが所有者の法的義務といえるでしょう。

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故人名義の土地を相続登記するまでの流れ

相続登記を適正に進めるためには、まず被相続人の出生から、死亡までの連続した戸籍謄本等を収集しましょう。
相続人が確定した段階で、相続人全員による遺産分割協議をおこない、「売却するのか」「誰が相続するのか」といった方針を決めます。
協議が整い次第、遺産分割協議書を作成し、管轄の法務局へ登記申請をおこなうという順序になります。
申請時には、登録免許税として、税金を納める必要があるほか、戸籍収集等の実費もかかることを予算に組み込んでおきましょう。
法務局での登記が完了し、名義が相続人へと変更されて初めて、不動産会社と正式に媒介契約を結んで、売却活動を開始することが可能となります。

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相続した土地をスムーズに手放すための方法

相続した土地を売却する方法は、買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」という2つの選択肢が存在します。
たとえば、市場価格に近い高値での、売却を目指すなら仲介が適しているでしょう。
一方、現金化を急ぐ場合や、近隣に知られずに売却したい場合は、手続きが早い買取を選ぶのが有効です。
また、被相続人が一人で居住していた家屋と、その敷地を売却する場合には、「空き家の3000万円特別控除」が適用できるケースもあります。
売却代金を相続人で、分配する換価分割をおこなう際は、トラブルを避けるため、遺産分割協議書に「換価分割である旨」を記載しておく必要があります。
それぞれの資産状況に合わせて、利用できる税制優遇や、最適な売却手法を選択できるよう、早い段階で専門家と連携しながら進めることが大切です。

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まとめ

亡くなった方の名義のままでは、売却手続きが完了しないため、義務化された期限も考慮し、速やかに相続登記をおこなうことが不可欠です。
相続人の確定から遺産分割協議、そして法務局への申請という法的な手順を理解し、必要に応じて司法書士等のサポートを得ながら進めることが重要です。
仲介や買取といった方法の特性を把握したうえで、空き家控除などの税制を、最大限に活用できるプランを検討しましょう。
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