みなし贈与は不動産売買でも起こる？判断されない方法についても解説

親族間での不動産取引では、思わぬ贈与税が課される可能性があるため、注意が必要です。
とくに、時価よりも著しく安い価格で譲渡した場合、贈与と見なされるリスクが高まります。
本記事では、「みなし贈与」とされる条件や判断されない方法ついて解説いたします。

みなし贈与とは

みなし贈与とは、形式的には贈与でなくても、実質的に財産を無償または、著しく低い価額で譲り渡した場合に贈与とみなされる制度です。
親子間で不動産を「売買契約」として譲渡したつもりでも、実際には相場より大幅に安い価格であった場合、その差額分が贈与と判断されてしまいます。
これは、税務上、「形式より実質」を重視する原則があるためです。
贈与の意思がなかったとしても、経済的利益の移転があれば、課税対象とされる可能性があります。
とくに、親族間では、価格設定が甘くなる傾向があるため、税務署から贈与と見なされやすい取引となりやすいです。
このような誤解を防ぐには、あらかじめ制度の概要を理解しておくことが大切です。

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みなし贈与の条件

みなし贈与と判断される典型的な条件のひとつは、不動産の売買価格が、時価のおおむね80％未満である場合です。
たとえば、時価が5,000万円の物件を4,000万円以下で譲渡すると、差額の1,000万円が贈与とされる可能性があります。
また、債務免除や無利息の金銭貸付、名義変更を伴う保険契約なども、みなし贈与と判断されます。
経済的利益を一方的に、享受していると税務署が判断すれば、課税対象となる点に注意が必要です。
みなし贈与は、明確な法的基準ではなく、個々の事情や金額の妥当性、取引関係の実態などから総合的に判断されます。
そのため、何が該当するか事前に判断するのは難しく、慎重な検討が求められます。

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みなし贈与と判断されない方法

みなし贈与を回避するには、まず取引価格を時価の80％以上に設定することが基本です。
不動産会社による査定書や、不動産鑑定士の意見を参考にしながら、客観的な時価に基づいた価格を設定することが望ましいです。
また、贈与として扱う場合でも、暦年贈与の基礎控除を活用し、年110万円以内に分割して贈与する方法も有効でしょう。
そして、相続時精算課税制度や配偶者控除など、贈与税の特例制度を活用すれば、非課税で財産移転をおこなえる可能性があります。
さらに、契約書の作成や不動産登記の記録、金融機関を通じた送金など、形式的にも適切な証拠を残すことで、税務署からの指摘を受けにくくなるでしょう。
不安な場合は、税理士などの専門家に相談することで、リスクを最小限に抑えることができます。

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まとめ

みなし贈与は、形式にかかわらず、実質的な利益移転があれば贈与と判断される制度です。
時価より、著しく安い取引や債務免除などが該当し、課税の対象になるおそれがあります。
価格設定の工夫や制度の活用、専門家への相談を通じて、みなし贈与と判断されないよう対策を講じましょう。
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