土地活用に定期借地権は向いている？種類やメリットと注意点も解説

土地を有効活用したいけれど売却はしたくない、あるいは初期費用を抑えてマイホームを持ちたいと悩んでいませんか。
将来設計を見据えた不動産運用や住まい探しにおいて、期間を定めて土地を貸し借りできる制度は魅力的ですよね。
本記事では、土地所有者と借地人の双方に選択肢を広げる定期借地権について解説します。

契約満了で借地関係が終了する定期借地権とは

定期借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる際、契約更新をおこなわず定めた時期に借地関係を終了させることができる仕組みを持つ権利制度です。
1992年に施行された現行の借地借家法によって設けられ、更新前提の普通借地権とは異なり、契約期間や終了方法をあらかじめ明確にできるのが大きな特徴といえるでしょう。
ただし、定期借地権であればすべてが同じ期間や返還方法になるわけではありません。
種類によって存続期間や終了時の建物の取り扱いが異なり、一般的には更地にして返還すると思われがちですが、建物を地主に譲渡する形式などさまざまです。
このように「定期借地権＝必ず更地返還」と一律に考えるのではなく、目的に合った内容を理解しておく必要があります。

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用途や目的に合わせて選べる定期借地権の3つの種類

定期借地権は大きく3つの種類に分けられ、土地を貸す期間や利用できる建物の用途、契約を終了させる仕組みが異なります。
まず一般定期借地権は、存続期間を50年以上とするもので、住宅にも事業用にも利用でき、期間満了時は原則として建物を壊し更地で返還します。
次に事業用定期借地権等は、事業用建物のみを対象とし、存続期間は10年以上50年未満で、公正証書による契約が必須です。
そして建物譲渡特約付借地権は、設定後30年以上経過した日に建物を地主に相当の対価で譲渡することで借地権を消滅させる制度です。
貸主と借主の双方が、それぞれの利用目的や将来の計画に合った種類を適切に選ぶことが重要といえるでしょう。

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土地所有者と借地人が知っておくべきメリットと注意点

土地所有者にとってのメリットは、多額の建築借入れを負担せずに地代収入を得られ、将来土地が返還される時期を見通せることです。
一方の借地人は、土地の取得費用がかからないため初期費用を大幅に抑えつつ、マイホームや事業用建物の敷地を確保できるでしょう。
しかし、貸主は長期間土地の自己利用や売却が難しくなり、借主は期間満了後の更地返還に向けた解体費用の準備が必要になるなどのデメリットも存在します。
また、建物譲渡特約付借地権の場合は更地返還の負担が借主にない反面、貸主に建物の買取り資金が発生します。
契約期間の長さだけで判断せず、将来的な土地や建物の利用方針まで踏まえて慎重に検討しなければなりません。

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まとめ

定期借地権とは、契約の更新がなく、あらかじめ定めた時期に借地関係を終了させることができる権利制度です。
用途や存続期間、終了時の建物の扱いによって一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権の3種類に分けられます。
初期費用を抑えたい借地人と土地を活用したい所有者双方に利点がある一方で、長期拘束や返還時の費用負担を考慮して慎重に選択することが重要です。
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