借金返済で家を売却する時の注意点は？できないケースや確認事項も解説

借金返済のために、長年住み慣れたマイホームを手放すという決断は、将来への不安も重なり精神的に大きな重圧となるものです。
しかし、現状を打開したい一心で準備不足のまま売却を進めてしまうと、資金計画が狂い手元に借金だけが残る最悪の事態になりかねません。
本記事では、家を売却する前の確認事項や、売却できないケース、借金を返済する際の注意点も解説します。

家を売る前に確認すべきポイント

不動産売却を円滑に進めるためには、まず家族全員と話し合い、売却の意思と今後の生活について、合意形成を図ることが大切です。
家族への了承を得ておかなければ、内覧への協力が得られなかったり、最終的な契約段階で反対されたりと、トラブルに発展する恐れがあります。
次に、住宅ローンの残高証明書などを取得し、現在の借金総額と売却にかかる諸経費を正確に把握して、手元に残る金額をシミュレーションしなければなりません。
不動産を売却する際には、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記費用などがかかり、一般的に売却価格の約4～6%程度が諸費用として差し引かれます。

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家を売却できないケース

不動産売却の基本原則として、売却代金や自己資金によって住宅ローンを全額返済し、金融機関の抵当権を抹消できなければ、家を売ることはできません。
そのため、不動産会社に査定を依頼し、その価格がローン残高を上回る「アンダーローン」か、下回る「オーバーローン」かを見極める必要があります。
アンダーローンであれば、売却益でローンを返済し、残った資金を借金の返済に充てることができるため、通常の売却手続きを進められるでしょう。
しかし、売却価格がローン残高に届かないオーバーローンの場合は、不足分を預貯金などの自己資金で補填しなければ、抵当権を抹消できないのが現実です。
もし、自己資金での補填が困難な場合は、金融機関と交渉して合意を得たうえで、ローンが残ったまま売却する「任意売却」という手段も検討しましょう。
任意売却を利用すれば、競売による強制退去や、相場より安い価格での売却を回避できる可能性があります。

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借金返済を目的に売却する際の注意点

借金返済を目的とする売却では、物件の権利関係を法的にクリアにしておくことと、現金化までの期限を考慮した売却方法の選定が重要です。
夫婦でペアローンを組んでいる場合や、相続によって兄弟と共有名義になっている不動産を売却するには、名義人全員の実印と印鑑証明書が必要となります。
また、一般的な仲介による売却では買い手が見つかるまでに、3か月から半年ほどかかるため、借金の返済期限が迫っている場合には間に合わないことがあるでしょう。
一刻も早く現金を確保したいのであれば、不動産会社が直接買い取る「買取り」を利用することで、最短数日から1か月程度で売却を完了させることが可能です。

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まとめ

売却前には、諸経費を引いた手取り額を試算し、家族の同意を得たうえで、慎重に資金計画を立てることが重要です。
ローン残債が売却額を上回るオーバーローンの場合は、自己資金の準備や金融機関の合意が必要な任意売却を検討しましょう。
共有名義の同意に注意し、急ぐ場合は買取りを利用するなど、状況に応じた適切な売却方法を選択しましょう。
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