不動産の名義変更は義務化された？賃貸や売却のリスクについても解説

結婚などのライフスタイルの変化により、賃貸借契約の内容を見直す機会は誰にでも訪れます。
その際、名義変更の手順や、必要書類の可否に不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本記事では、賃貸物件の名義変更が必要なケース、再契約・新規契約になるケース、名義変更に必要な書類も解説します。

結婚や社名変更に伴う名義変更の必要性

結婚や社名変更で、契約者の属性が変わる場合、速やかに名義変更の手続きが求められます。
たとえば、結婚によって苗字が変わったり、法人契約において会社の商号が変更されたりするケースが該当します。
契約者自身は同一人物であるため、契約書の作り直しではなく、登録情報の修正で完了するのが一般的です。
住んでいる方に変更がないため、軽微な手続きと思われがちですが、管理会社への報告が必須の義務です。
変更を怠ると、更新書類が届かないなどの事務的な支障や、緊急時の連絡遅延を招く恐れがあります。
また、火災保険の契約者名も変更しなければ、補償適用時に問題が生じる可能性があるため注意が必要です。
トラブルを未然に防ぐため、変更事由が生じた時点で、不動産会社への相談をしましょう。

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借主変更時に発生する再契約や新規契約

この章では、借主変更時に発生する再契約・新規契約について解説します。
まず、離婚や死別により契約者が退去し、残された家族が住む場合は、再契約または新規契約となります。
その理由は、家賃の支払い義務者が変わり、単純な情報の書き換えでは対応できず、改めて入居審査が必要なためです。
審査では、年収や勤続年数が確認され、新規入居時と同様の基準で支払い能力が判断されます。
なお、契約者が死亡した場合、権利は相続されますが、実務上は居住者との再契約をおこなう運用が大半です。
民法改正により、個人が連帯保証人になる際は極度額の定めで、契約を結び直す必要がある点も注意しましょう。
再契約には、敷金の預け直しや事務手数料が発生するため、金銭的な負担も考慮しなければなりません。
契約形態が大きく変わるため、時間と費用に余裕を持って準備を進めることが重要です。

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手続き種別ごとの必要書類

名義変更か再契約かという手続きの性質によって、提出すべき書類の種類は異なります。
単なる改姓であれば、変更届にくわえ、新旧氏名がわかる住民票や運転免許証の写しで足りるでしょう。
また、公的書類は発行から3か月以内が有効期限とされるため、取得時期には注意が必要です。
一方で、審査を伴う再契約では、源泉徴収票や実印の印鑑証明書など、多くの公的書類が必要となります。
連帯保証人を立てる場合は、その方の承諾書や印鑑証明書もあわせて用意しなければなりません。
住民票は、マイナンバーの記載があると受領されないケースが多いため、記載なしのものを取得してください。
不備による遅れを防ぐため、事前に管理会社へ必要書類を確認しておくのが賢明です。

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まとめ

結婚や社名変更に伴い、契約者の属性が変わる場合、速やかに登録情報の変更手続きをおこないましょう。
契約者そのものが変わる際は、再契約や新規契約となり、改めて入居審査や費用の支払いが必要です。
さらに、手続きの種類に応じて、住民票や収入証明書などの書類を不備なく準備することが求められます。
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