告知義務とは？事故物件の売却で告知義務違反をするリスクを解説！

事故物件のように何らかの瑕疵がある物件を売却する際、売主には告知義務が発生します。
告知せずに売却しようとすると告知義務違反に問われることになるため、そのリスクについてしっかり確認しておいたほうが良いでしょう。
今回は、不動産売却における告知義務とは何なのか、告知義務違反をすることのリスクや事故物件を売却する方法とあわせて解説します。

事故物件を売却する際に注意したい「告知義務違反」とは？

告知義務とは「売却する不動産に何らかの瑕疵がある場合、売主はその旨を買主に告知しなければならない」という決まりのことで、国土交通省のガイドラインで定められています。
告知義務が発生するのは、雨漏りやシロアリ被害などの物理的な瑕疵がある物件や、過去に自殺や殺人事件などが発生した心理的瑕疵のある物件などです。
賃貸物件の場合は告知義務が生じる期間は3年と決められていますが、売買の場合だと告知義務期間は無制限になります。
建物を取り壊して更地にした場合でも、告知義務は残るので注意が必要です。

事故物件の売却で告知義務違反をするリスク　

事故物件であることを隠して売却すると、告知義務違反に問われることになります。
民法では「契約内容と物件の条件が一致していない場合、買主は売主に対して履行の追完を請求できる」と定められているのです。
そのため告知義務違反があったとき、買主は売主に対して代金の減額請求や契約解除・損害賠償請求が可能になります。
実際に、売買契約のために負担した印紙代や登記費用のほか、転居費用などを請求されたケースも少なくありません。
また、仲介を依頼した不動産会社からも損害賠償請求をされる可能性があるので十分注意が必要です。

告知義務違反をせずに事故物件を売却するには？　

事故物件をできるだけスムーズに売却するためには、不動産会社に事実をしっかりと伝えることが重要です。
不動産会社は事故物件であることを踏まえたうえで購入希望者を探し、交渉を進めていきます。
また、購入希望者の嫌悪感を軽減するためにも特殊清掃をおこなうなどして原状回復しておきましょう。
特殊清掃だけでは原状回復するのが難しい場合は、リフォームを検討するのもおすすめです。
基本的には事故物件は相場よりも安く売り出すことになるので、値引き額についても早めに検討しておくと良いでしょう。

まとめ

事故物件のように心理的瑕疵のある物件を売却する際、売主には告知義務が発生します。
告知義務違反をすると買主から責任を問われることがあるため、事実をしっかりと伝えたうえでスムーズに売却する方法を考えていきましょう。
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