オーナーチェンジ物件の売却がしづらいとされる理由と成功方法とは
オーナーチェンジ物件を売却する場合に、ハードルがあると感じたことはないでしょうか?
もしご自身が購入者だったとしたら、前のオーナーの決めたルールを引き継ぐのは面倒だと感じるのではないでしょうか。
しかしやり方によって、売却の成功率は上げられるものです。
この記事では、オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法などをご紹介したいと思います。
オーナーチェンジ物件が売却しづらい理由
オーナーチェンジ物件、つまり入居者がいる状態の賃貸物件を丸ごと売却するのは、一般的な不動産売却とは違いハードルが上がります。
その理由の1つは、目的を投資家など一部の限られた方に買い手が限られてしまうからです。
また、賃貸物件の用途として購入するものですので、当然ながら住宅ローンの利用ができません。
このような理由も売却しづらい原因の一つです。
さらにその賃貸物件の入居率が低い場合は、投資目的で購入を検討している方にとってはマイナス要素になってしまいます。
このような事柄が重なり、売却が難しいものと考えられています。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
では、売却時の物件価格はどのように調べるのでしょうか。
調べ方には3種類ありますので、それぞれ簡単にご紹介します。
直接還元法
1年間の純収益(家賃収入から経費を差し引いた純利益)を利回りで割ったものです。
これで出された価格が、物件価格の目安となりますが、細かな運営状況は反映されないため大まかな目安として考えましょう。
DCF法
直接還元法よりも精度の高い計算法です。
空室リスクなどの予測も含めた計算になるため、それだけ精度が高くなります。
しかし計算式も複雑なため、不動産会社に任せて計算してもらうようにしましょう。
不動産会社による査定
上記2つの方法と併せて、不動産会社で査定をしてもらう方法です。
こちらは立地や築年数などの状態はもちろん、長年の経験から総合的に考慮した査定価格を算出できます。
このような方法で、事前に売却価格の目安を知ることが可能です。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
物件の売却を成功させるためのコツをご紹介します。
そのためには、購入希望者に「買いたい」と思わせることが重要です。
満室状態の物件の場合はそのまま維持できれば良いですが、空室がある場合は空室改善をおこないましょう。
集客力のある管理会社への変更や家賃の見直し、更新料を無料にするなどの対策をします。
入居者にメリットを感じてもらうことで、入居率を高く維持するようにしましょう。
ほかにも、第一印象を良いものにするため、物件の清潔感を保つなどの点も重要になります。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、買い手がつきにくいと言われているとおり、そもそも購入を希望される方が多くはありません。
そのうえ入居率などのハードルもあり、うまく売却するためには「買いたい」と思わせることが重要です。
スムーズな売却のため、専門家である不動産会社にも相談しながら進めることをおすすめします。
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