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抵当権の抹消とは?ローン残債があっても不動産売却する方法と注意点を解説

抵当権の抹消とは?ローン残債があっても不動産売却する方法と注意点を解説

不動産購入時に住宅ローンを組んで購入する方が多いですが、完済していない状態で売却する方法をご存じでしょうか?
住宅ローンの返済が難しくなった場合や、引っ越しや転勤などで不動産売却が必要になる場合があります。
不動産売却時にローンを完済していなくても売却する方法や抵当権について解説します。

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ローン残債があるときの不動産売却の抵当権の抹消とは?

住宅ローンの融資を受ける際に金融機関は債務者が返済できなくなったときのために、土地や建物を担保にする権利のことを抵当権といいます。
抵当権が付いている住宅は売りに出しても購入時に住宅ローンを融資してくれる金融機関がほとんどないため、なかなか買い手が見つかりません。
抵当権は債務者が申し出るだけでは抹消することはできず、抹消するためにはローンをすべて完済しなくてはいけないため注意しましょう。

ローン残債があっても不動産売却する方法とは?

先述したように、不動産売却をおこなう際にローン残債が残っている場合は、抵当権の抹消が必要なためローンを完済しなくてはいけません。
売却代金でローンを完済できることをアンダーローンといい、この状態であれば抵当権を抹消し売却ができるようになります。
反対に、売却代金でローンを完済できない状態をオーバーローンといい、足りない分を自己資金で返済しなくてはいけません。
また、売却後も家に住み続けられるリースバックは、ローンが完済できなければ利用できないことも覚えておきましょう。

ローン残債があるときの不動産売却の注意点とは?

不動産売却の仕方には「売り先行」と「買い先行」の2つがあります。
不動産売却をしてから住み替え先を探す売り先行の場合は、次の注意点を理解しましょう。
家を売却後に新居を購入するため資金調達がしやすい特徴がありますが、引き渡しまでに家が決まっていないと仮住まいの用意などの手間がかかってしまいます。
ローン残債を完済できない場合の資金や不動産売却時の手数料などの費用が必要になるため、売り先行のほうがお金を動かしやすい特徴があります。
また購入してすぐの築年数が浅い物件だと売却価格は高くなる傾向はありますが、ローン残債の完済が難しいため注意しましょう。

ローン残債があるときの不動産売却の注意点とは?

まとめ

住宅ローンを組むときは抵当権が設定されることが多くそのままでは売却ができないため、抹消するために完済することが条件になります。
不動産売却をしても完済できないオーバーローンの場合は、足りない分のお金を用意しなくてはいけないため、まとまった資金の工面が必要になることを理解しておきましょう。
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